Las siete fases de la burbuja inmobiliaria española

El fenómeno de la burbuja económica no es un concepto nuevo. En la actualidad vivimos bajo la resaca provocada por una burbuja inmobiliaria que enriqueció a unas cuántas personas y que ha empobrecido a decenas de miles, tal vez millones.

A lo largo de la historia hemos vivido varias burbujas, siendo las más conocidas las de la tulipomanía (especulación con los tulipanes holandeses en el siglo XVII), la burbuja de los mares del Sur de 1720, elcrack de 1929, la burbuja financiera e inmobiliaria en Japón de los años 80, la crisis financiera asiática de 1997 y la burbuja de las puntocom.

Las burbujas económicas tienen un ciclo de vida, y el prestigioso economista estadounidense Hyman Minsky, lo analizó con gran exactitud. El hecho de que muriese en 1996, mucho antes de que comenzara la burbuja inmobiliaria que aún a día de hoy nos asfixia, hace que su obra merezca aún mayor admiración. Minsky predijo la evolución de la vida de una burbuja en siete etapas:

Fase 1 - Planteamiento

Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. 

Fase 2 – Los precios comienzan a subir

Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.

Fase 3 – Crédito fácil

El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad.

El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Pero los bancos sí que han dado préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida.

El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada “sociedad anónima de responsabilidad limitada”. En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los “margin calls”. Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas “sólo interés”, creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 – Recalentamiento del mercado

Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. 

Fase 5 - Euforia 

La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.

Fase 6 – Los expertos recogen beneficios

Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender..

Fase 7 – El estallido

A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.